CONSEJOS
GUÍA PRÁCTICA PARA EL AUTOPROMOTOR
PRIMERA FASE – ANTES DEL INICIO DE LAS OBRAS
1. BÚSQUEDA Y COMPRA DE LA PARCELA
Habrá que fijarse en dos aspectos fundamentales:
-Las Condiciones Urbanísticas del Terreno:
Esta información la suele aportar el vendedor del terreno, aunque es recomendable acudir al Ayuntamiento para confirmar su vigencia y evitar así desagradables sorpresas. Se comprueba, por lo tanto, que se pueda construir sobre el terreno y cuáles son las Ordenanzas Municipales, para conocer las condiciones de la futura edificación.
-Cargas Económicas:
En el Registro de la Propiedad podemos comprobar si la finca que vamos a comprar tiene alguna carga pendiente. Esta comprobación hay que hacerla siempre antes de comprar.
2. INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Una vez haya firmado el contrato de compraventa ante notario, éste le dará varias copias con las que habrá de abonar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales ITP y llevarlo al Registro de la Propiedad para su inscripción.
3. NOTIFICACIÓN DE LA COMPRA AL CATASTRO
Este paso se realiza a través del Ayuntamiento, el cual una vez informado lo comunicará al Catastro para que conste a efectos de recaudación e impuestos.
4. SOLICITUD DE INFORME URBANÍSTICO Y CERTIFICADO DE ALINEACIONES Y RASANTES
Este trámite también se realiza en el Ayuntamiento. Para el certificado de alineaciones y rasantes la oficina técnica del Ayuntamiento nos puede solicitar el levantamiento topográfico de la parcela, el cual puede ser redactado por arquitectos y aparejadores.
5. ENCARGO Y REDACCIÓN DEL PROYECTO BÁSICO
Si aún no lo ha hecho, contacte con un profesional para que le asesore, en general será un Arquitecto, que le informará de todos los profesionales que habrán de intervenir durante el proceso de redacción de los distintos documentos técnicos y construcción del edificio.
En la fase de redacción de proyecto básico interviene fundamentalmente el Arquitecto Superior.
Normalmente habrá una fase de anteproyecto en la que se definirá el programa del edificio o vivienda, y una vez acordado el diseño del mismo se procede a desarrollar el documento de Proyecto Básico.
Es en esta fase de anteproyecto donde los cambios no generan coste alguno. Avise siempre con suficiente antelación de las modificación a su arquitecto, ya que una vez cerrado el diseño las modificaciones suelen generar honorarios complementarios. Tenga en consideración que una modificación, aunque leve, alargará los plazos de entrega. El arquitecto le informará y asesorará sobre posibles interacciones o incompatibilidades de la nueva solución.
6. SOLICITUD DE LICENCIA DE OBRA MAYOR AL AYUNTAMIENTO
De nuevo ante el Ayuntamiento se solicita licencia para la realización de obras, sobre la base de un Proyecto Básico visado por el Colegio Oficial de Arquitectos, cuya eficacia quedará demorada y condicionada a la posterior obtención del correspondiente permiso de inicio de obras, una vez presentado y aprobado el Proyecto de Ejecución completo.
Si para ejecutar las obras es precisa la demolición de un edificio existente, necesitará además un Proyecto de Demolición, que lo redactará el mismo Arquitecto.
La licencia de obra, generalmente, establece un plazo máximo de inicio de las obras de dos años y de cuatro años para la finalización de las mismas, siempre y cuando no se interrumpan por un período superior a seis meses durante la duración de las mismas.
7. REALIZACIÓN DEL ESTUDIO GEOTÉCNICO
Con la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación, el Estudio Geotécnico es obligatorio para cualquier clase de construcción, incluidas las viviendas unifamiliares.
La no obligatoriedad del seguro de daños materiales (siempre que la vivienda sea de autopromoción, con el compromiso de no venderla antes de 10 años desde el final de la obra) conlleva que no se exija la presencia de una Entidad de Control de Calidad independiente de la Dirección Facultativa, que es la que suele requerir el Estudio Geotécnico. No obstante, a pesar de ser obligatorio, existen casos de incumplimiento de la normativa asumiendo el arquitecto una enorme responsabilidad.
Es nuestro deber poner en conocimiento del cliente, no sólo la obligatoriedad del Estudio Geotécnico, sino nuestra firme posición al respecto que no es otra que la exigencia del Estudio Geotécnico, cuyos beneficios para la calidad del trabajo, optimización de costes y satisfacción del cliente son innumerables.
Nuestra experiencia nos conduce a realizar el Estudio Geotécnico en este momento, una vez que contamos con la ubicación de elementos estructurales según Proyecto Básico, permitiéndonos reconocer los puntos del terreno que estarán sometidos a los mayores esfuerzos.
8. REDACCIÓN DEL PROYECTO DE EJECUCIÓN
Es fundamental para el inicio de las obras. Normalmente el Ayuntamiento otorga un plazo de 6 meses desde la concesión de licencia de obras con proyecto básico para su presentación.
En la fase de redacción de Proyecto de Ejecución interviene fundamentalmente el Arquitecto Superior. Si la obra cuenta con instalaciones especiales o superan determinados umbrales, necesitará Proyectos Específicos de Instalaciones, que suele solicitar la Consejería de Industria. En general estos proyectos los redactará un Ingeniero Industrial, que también llevará la dirección de obra respectiva y emitirá los correspondientes certificados.
Si la obra tiene elementos que puedan considerarse como generadores de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas (bares, restaurantes, cafeterías, cocinas industriales, almacenes de sustancias combustibles, maquinaria especial, etc.) necesitará un Proyecto de apertura de Actividad.
En esta fase las modificaciones de Proyecto suelen generar honorarios.
9. TRABAJOS DE SEGURIDAD Y SALUD
El Estudio de Seguridad y Salud es siempre necesario. Puede ser básico, cuando la obra no alcanza cierto presupuesto y condiciones, o completo en caso contrario. Los honorarios del Estudio Básico suelen estar incluidos en los de Proyecto, pero el estudio completo suele ser un documento aparte que se tarifa por separado.
10. CONTRATACIÓN DEL DIRECTOR DE EJECUCIÓN DE LA OBRA (APAREJADOR o ARQUITECTO TÉCNICO)
Toda obra ha de contar con una dirección facultativa, formada por al menos un Arquitecto como director de obra y al menos un aparejador como director de ejecución de la misma. Aunque el arquitecto es el mejor conocedor del proyecto y supervisa las obras, es el aparejador quien realiza el seguimiento técnico pormenorizado de la obra, supervisa el control y puesta en obra de los materiales a emplear y es, en general, quien asume las tareas de Coordinación en materia de Seguridad y Salud durante la fase de construcción de la misma.
Aunque conozca a algún aparejador, es muy recomendable que el aparejador sea de la confianza del arquitecto. Los honorarios del aparejador suelen coincidir con los de dirección de obra del arquitecto.
11. PETICIÓN DE PRESUPUESTOS A CONSTRUCTORAS Y ELECCIÓN DE UNA DE ELLAS
Solicite al estudio de arquitectura una “medición ciega” de la obra (sin precios), que entregará a cuantas constructoras estime oportunas, para que la estudien y presupuesten, junto con sus condiciones.
Con las ofertas en la mano, es muy recomendable que el estudio de arquitectura le asesore en este punto tan importante.
Una vez decidido el constructor, es preferible contratar un presupuesto cerrado para evitar sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecución de la obra. El contrato habrá de estar firmado por el promotor, el contratista y la dirección facultativa de las obras, ya que no podrá contradecir los pliegos de condiciones del proyecto.
12. CONTRATACIÓN DEL OCT (Organismo de Control Técnico) y LABORATORIO DE ENSAYOS
El laboratorio de ensayos suele estar incluido en el presupuesto cerrado con el contratista. En el caso de obra nueva de vivienda unifamiliar en autopromoción, con la limitación de no poder ser vendida en el plazo de 10 años, la contratación de la póliza de seguro de daños materiales en la construcción no es obligatoria, no obstante si opta por contratarla, la compañía aseguradora le exigirá en la mayoría de los casos la presencia de una Entidad de Control de Calidad independiente de la Dirección Facultativa. Dicha entidad de control técnico necesitará conocer las características fundamentales del terreno (Estudio Geotécnico) y de los materiales (ensayos), que deberán realizarse por un laboratorio acreditado.
13. FINANCIACIÓN
Si necesita financiación para el inicio de las obras, el tasador contratado por la entidad financiera le requerirá:
– Copia del proyecto visado por el Colegio Oficial de Arquitectos.
– Copia de Licencia de Obras.
– Copia de Escritura de propiedad del terreno o la declaración de obra nueva en construcción.
– Copia de recibo de la contribución del terreno (IBI).
– Copia de presupuesto real de contrata firmado por promotor, constructor y dirección facultativa.
Una vez aprobada la siguiente fase le darán el dinero de forma escalonada (por certificaciones de obra), siendo el monto del primer pago el correspondiente al 60% del valor del terreno, si la obra no se ha iniciado.
La cantidad que se suele conceder durante la obra suele ser el 80% del coste de reposición (valor del suelo + costes de construcción + otros gastos necesarios), y no será hasta que se acredite el final de la obra, cuando la entidad financiera desbloquee la parte restante hasta alcanzar el 80% del valor de tasación del edificio terminado (incluido el terreno). Estos porcentajes son orientativos.
14. DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN JUNTO ESCRITURA DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO
Para realizar la Escritura no es preciso que las obras hayan comenzado, basta con presentar el proyecto aprobado y la licencia de obras en el Notario para que éste levante un acta con la que se irá al Registro para realizar la declaración de obra nueva en construcción.
En principio no es obligatorio, si no se requiere financiación, pero sí es muy recomendable, porque interesa que su suscripción, superficie y demás datos físicos consten en el Registro de la Propiedad.
Si tiene un préstamo de autopromoción, para construir una casa, la declaración de obra nueva se convierte en requisito esencial, pues el préstamo se concede para la construcción de una casa determinada, configurada según proyecto realizado por el Arquitecto. Sendos trámites se realizan conjuntamente en una sola visita al notario.
15. PETICIÓN DE ENGANCHE DE LUZ Y AGUA PARA LA OBRA
Para la ejecución de las Obras son necesarios los servicios de Electricidad y Agua, por lo que habrá que dar de alta un Suministro Provisional de Obra de los respectivos servicios. En caso de no ser posible el acceso a dichos servicios habrá que tener en cuenta los gastos de abastecer a la obra de estos servicios mediante Generadores Eléctricos y Depósitos de Agua.
16. COMUNICACIÓN POR ESCRITO A LA OFICINA TÉCNICA DEL AYUNTAMIENTO DE FECHA DE ACTA DE REPLANTEO
La Licencia de Obras nos obliga a levantar acta de replanteo de la edificación, notificando su fecha con una antelación determinada al Ayuntamiento, debiendo un técnico de la oficina técnica estar presente en dicho acto. Aunque en muchos casos declinan su asistencia, sin que ello impida el correcto curso de los acontecimientos, cuya finalidad es comprobar in situ el cumplimiento de las condiciones urbanísticas descritas en proyecto y para el que se ha obtenido la preceptiva licencia.
SEGUNDA FASE – DURANTE LAS OBRAS
1. INICIO OFICIAL DE LAS OBRAS
Recuerde que nunca debe iniciar las obras si no ha obtenido la preceptiva licencia urbanística, o no ha realizado el Estudio Geotécnico ni contratado el seguro de daños materiales en la construcción. En la mayoría de los casos la aseguradora les obligará a contratar una Entidad de Control de Calidad.
Una vez comunicado al Ayuntamiento la fecha de levantamiento del acta de replanteo, se procederá a levantar dicha acta con todos los agentes interesados presentes.
Contrate una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción, ya que el promotor es responsable en esta materia conforme al R.D. 1627/1997. No es eximente que la dirección facultativa cuente con seguro de este tipo, siendo el promotor en última instancia quien asume el coste de las medidas de seguridad. Para viviendas unifamiliares puede oscilar en torno a los 600€ aproximadamente, y aunque su uso es bastante infrecuente, aporta tranquilidad y cumplimiento de la ley.
Exija al contratista principal un Plan de Seguridad, así como a cada subcontratista, y que habrán de ajustarse a lo especificado en el estudio de seguridad y salud del proyecto. Este plan de seguridad debe estar en poder del coordinador en materia de seguridad y salud durante la obra, y es el promotor quien debe exigirlo y entregarlo.
2. PAGOS POR CERTIFICACIONES DE OBRA A LA CONSTRUCTORA Y DIRECCIÓN FACULTATIVA
El Certificado de Obra Ejecutada es un documento que realiza la Dirección Facultativa de la obra donde se detalla la obra realmente ejecutada hasta la fecha de realización. Es habitual que sea el contratista quien emita su factura y se la entregue al promotor para su abono. Compruebe que la factura desglosa el detalle de los trabajos realizados y facilite una copia a la dirección facultativa, para así poder supervisar y comprobar que efectivamente se han realizado esos trabajos y que se han realizado correctamente. Pague al constructor únicamente cuando tenga el visto bueno de la dirección facultativa, que le entregará el certificado de obra ejecutada correspondiente.
En caso de haber pedido el préstamo para la autopromoción, el tasador contratado por la entidad financiera para la comprobación del estado de la obra le solicitará la certificación de obra ejecutada firmada por promotor, constructor y dirección facultativa, para ir liberando poco a poco el dinero del crédito concedido.
3. MODIFICACIONES
Notifique inmediatamente cualquier cambio de especificaciones a la dirección facultativa, siempre antes que al constructor.
Se levantará acta de modificación de proyecto, quedando claros aspectos tales como la valoración económica de la modificación y si afecta a otros procesos o partes de la obra. Este acta será suscrita por todas las partes implicadas en la modificación; promotor, constructor y dirección facultativa.
4. FINAL DE OBRA
El certificado final de obra será expedido por la dirección facultativa y estará visado por el Colegio Oficial de Arquitectos y por el de Aparejadores, implicando a todos los efectos que la obra está acabada. Previamente tendrá que liquidar los honorarios pendientes de los técnicos en concepto de dirección de obra. A partir de esta fecha comienza a contar el plazo de garantía de las obras.
Si en la obra hubiera intervenido algún otro técnico con proyectos de instalaciones, tendrá tantos certificados de fin de obra parciales como proyectos hubiera necesitado por la correcta ejecución de las mismas.
El arquitecto director de obra le deberá facilitar el “Libro del Edificio”, documento que recoge además del proyecto inicial, los planos modificados del estado final de la obra (si se hubieran producido modificaciones), relación identificativa de los agentes que han intervenido en la edificación, así como las instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus instalaciones y equipos.
El promotor está obligado, según el art. 19 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, a contratar los siguientes seguros en caso de obra nueva:
– Deberá exigirle al constructor un seguro de un año por daños materiales causados por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras, que podrá ser sustituido por la retención de un 5% del importe de la ejecución material de la obra.
– Seguro de tres años para daños materiales causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad (condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico).
– Seguro de diez años para daños materiales causados por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia y estabilidad del edificio. Este es el famoso Seguro Decenal, que tiene una excepción en su obligatoriedad en el caso de Autopromoción (cuando la casa vaya a ser destinada como vivienda de la misma persona que promovió la construcción), con la obligación que en caso de venta antes de los diez años de acabada la obra, deberá figurar explícitamente en el contrato de compraventa que la casa carece de seguro decenal.
Finalizada la obra se redacta el Acta de recepción provisional, a partir de la cual el promotor recibe el edificio y comienza a correr el plazo de garantía. En general se trata de un documento exigible para obras con la Administración, aunque las OCT están comenzando a solicitar expresamente este documento.
TERCERA FASE – DESPUÉS DE LAS OBRAS
1. PETICIÓN AL AYUNTAMIENTO DE LA LICENCIA DE PRIMERA OCUPACIÓN
Una vez finalizada la obra deberá acudir al Ayuntamiento y pedir la Licencia de Primera Ocupación o Cédula de Habitabilidad.
Para conceder este documento el Ayuntamiento verificará mediante una inspección a la Obra que se han seguido los planos, y en caso de que haya habido alguna modificación, que figure en el Visado de Dirección de Obra y se ajusten a la Normativa Urbanística local.
Superado el plazo de reserva de garantía pactado en el contrato, se emite el Acta de Recepción Definitiva, recibiendo el promotor definitivamente la obra. Es importante revisar exhaustivamente todos los posibles defectos que pudieran haberse producido desde la entrega provisional de la obra para su corrección.
2. ANOTACIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL FINAL DE LAS OBRAS
A continuación realizaremos la anotación en el Registro de la Propiedad del Final de las Obras, para ello necesitaremos:
– La licencia de primera ocupación y la Certificación de Final de Obra.
– La póliza del Seguro Decenal (no necesaria en autopromoción, siempre que se cumplan las condiciones comentadas anteriormente).
Es Importante seguir los pasos de Declaración de Obra Nueva y Final de Obra, ya que la otra opción consiste en declarar la edificación en un sólo trámite mediante el Registro de Edificación ya Construida, sistema éste que puede originar varios problemas tanto de forma (realización de certificaciones, actas notariales,…) como de fondo (la no descripción adecuada de la construcción).
3. INSCRIPCIÓN EN EL CATASTRO Este paso se realiza a través del Ayuntamiento. Así pues, habremos de comunicarle que la obra se ha realizado para su inscripción en el Catastro.
4. DAR DE ALTA LOS SERVICIOS QUE SE DESEEN CONTRATAR
Una vez finalizada la obra habrá que contratar todos los servicios que se desee tener, desde los básicos de Electricidad, Agua y Teléfono, a otros como Internet, Televisión, etc.